12-07-26 MTParners
Nhà đất duy nhất phải nắm giữ tối thiểu 183 ngày mới được miễn thuế; tài sản chia khi ly hôn chính thức không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Ngày 30/6/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Nghị định liệt kê 22 nhóm thu nhập được miễn thuế, trong đó đáng chú ý nhất là các quy định về miễn thuế khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản — lĩnh vực ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu giao dịch nhà đất mỗi năm của người dân trên cả nước.
Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết phạm vi người nộp thuế, thu nhập chịu thuế, thu nhập miễn thuế, căn cứ tính thuế và thủ tục khấu trừ, quyết toán, hoàn thuế theo Luật Thuế thu nhập cá nhân mới. Trong 22 nhóm thu nhập được miễn thuế, hai nhóm đầu tiên đều liên quan trực tiếp đến bất động sản: (i) thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa những người thân thích; và (ii) thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân. Ngoài ra còn có các nhóm miễn thuế đáng chú ý khác như kiều hối, lương hưu, học bổng, lãi tiền gửi ngân hàng, thu nhập của chủ doanh nghiệp tư nhân và chủ công ty TNHH một thành viên.
Theo Nghị định, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản được miễn thuế khi phát sinh giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu (kể cả khi chồng chết); cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi vợ chết); ông bà nội, ông bà ngoại với cháu; anh, chị, em ruột với nhau. Điểm mới quan trọng là phạm vi miễn thuế nay bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo pháp luật kinh doanh bất động sản — loại tài sản trước đây thường gây vướng mắc khi xác định nghĩa vụ thuế.
Một quy định rất đáng chú ý với các cặp vợ chồng: trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) được phân chia khi vợ chồng ly hôn — theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của Tòa án — thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân. Quy định này gỡ bỏ rủi ro bị coi là “chuyển nhượng” phát sinh nghĩa vụ thuế khi sang tên nhà đất theo bản án, quyết định ly hôn, giúp việc thi hành phán quyết phân chia tài sản chung thuận lợi hơn.
Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện: (1) tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở — nếu đang có thêm nhà ở, công trình hình thành trong tương lai thì không được coi là duy nhất; (2) đã có quyền sở hữu, quyền sử dụng tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng, xác định theo ngày cấp Giấy chứng nhận; (3) chuyển nhượng toàn bộ — bán một phần thửa đất duy nhất vẫn phải nộp thuế cho phần chuyển nhượng; và (4) không áp dụng cho chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Với nhà đất đồng sở hữu, chỉ người chưa có nhà đất nơi khác mới được miễn phần của mình. Người chuyển nhượng tự kê khai và tự chịu trách nhiệm; kê khai sai sẽ bị truy thu và xử phạt theo pháp luật quản lý thuế.
Mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần vẫn được giữ nguyên, nhưng điều kiện nắm giữ tối thiểu 183 ngày đối với nhà đất duy nhất là công cụ mới nhằm hạn chế đầu cơ “lướt sóng” núp bóng diện miễn thuế. Người dân có nhu cầu ở thực, nắm giữ tài sản lâu dài gần như không bị ảnh hưởng, trong khi nhà đầu tư mua đi bán lại trong thời gian ngắn sẽ không còn tận dụng được quy định nhà đất duy nhất. Việc luật hóa miễn thuế cho tài sản phân chia khi ly hôn và cho bất động sản hình thành trong tương lai giữa người thân cũng giảm đáng kể tranh chấp giữa người nộp thuế và cơ quan thuế vốn tồn tại nhiều năm qua.
Đối với cá nhân: trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, cần rà soát số ngày nắm giữ trên Giấy chứng nhận (lưu ý trường hợp cấp đổi, cấp lại được tính theo Giấy chứng nhận trước đó), kiểm tra tình trạng sở hữu nhà đất khác kể cả tài sản hình thành trong tương lai, và lưu giữ hồ sơ chứng minh quan hệ nhân thân khi giao dịch với người thân. Đối với các cặp vợ chồng đang giải quyết ly hôn: nên thể hiện rõ việc phân chia bất động sản trong văn bản thỏa thuận hoặc bản án để hưởng miễn thuế khi sang tên. Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch: cần cập nhật quy trình tư vấn khách hàng, đặc biệt về nghĩa vụ tự kê khai và rủi ro truy thu, xử phạt khi kê khai sai diện miễn thuế.
Công ty Luật MT và Cộng sự với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, thuế và hôn nhân gia đình sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng trong mọi giao dịch bất động sản và thủ tục pháp lý liên quan. Liên hệ hotline 0987140772 hoặc email info@mtpartners.vn để được tư vấn.
(*) Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cụ thể.
Từ khóa: Nghị định 253/2026/NĐ-CP, miễn thuế thu nhập cá nhân, chuyển nhượng bất động sản 2026, thuế TNCN chuyển nhượng nhà đất, nhà ở duy nhất miễn thuế, điều kiện 183 ngày, chia tài sản khi ly hôn có phải nộp thuế, thừa kế tặng cho bất động sản, thuế chuyển nhượng đất 2%, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2026
28
Tiếng Việt
English
中文