2026年7月1日起转让不动产可免征个人所得税:第253/2026/NĐ-CP号议定下谁将受益?

12-07-26 MTParners

唯一住房须持有满183天方可免税;离婚分割的房产正式免征个人所得税。

2026年6月30日,越南政府颁布第253/2026/NĐ-CP号议定,详细规定《个人所得税法》若干条款及其实施措施,自2026年7月1日起生效。该议定列出22类免税收入,其中最受关注的是有关不动产转让、继承、赠与免税的规定——这一领域直接影响全国民众每年数以百万计的房地产交易。

22类免税收入:不动产位居首位

第253/2026/NĐ-CP号议定详细规定了纳税人范围、应税收入、免税收入、计税依据以及扣缴、汇算清缴和退税程序。在22类免税收入中,前两类均与不动产直接相关:(一)近亲属之间转让、继承、赠与不动产所得;(二)个人转让其唯一住房、宅基地使用权所得。其他值得关注的免税项目还包括侨汇、退休金、奖学金、银行存款利息,以及私营企业主和一人有限责任公司业主的收入。

近亲属之间转让:扩大至期房

根据该议定,下列人员之间转让、继承、赠与不动产的所得免税:夫妻之间;亲生父母与子女之间;养父母与养子女之间;公婆与儿媳之间(包括丈夫去世后);岳父母与女婿之间(包括妻子去世后);祖父母、外祖父母与孙子女、外孙子女之间;亲兄弟姐妹之间。重要的新变化是,免税范围现已明确涵盖依照房地产经营法律形成于未来的住房和建筑工程(期房)——此类财产以往在确定纳税义务时常常引发争议。

离婚分割财产:正式免税

对已婚夫妇而言特别值得注意的规定:不动产(包括期房及未来形成的建筑工程)在夫妻离婚时按协议或法院判决进行分割的,由此产生的所得属于免征个人所得税范围。这一规定消除了依离婚判决、决定办理房产过户时被视为应税”转让”的风险,使共同财产分割判决的执行更加顺利。

唯一住房:四项强制条件,新增183天门槛

个人转让其在越南境内唯一的住房、宅基地使用权,须同时满足以下条件方可免税:(1)转让时仅拥有一处住房所有权或一块宅基地使用权——如同时持有期房或未来形成的建筑工程,则不视为唯一住房;(2)截至转让时已持有所有权、使用权至少183天,以证书颁发日期为准;(3)须转让全部房产——转让唯一地块的一部分,该部分仍须纳税;(4)不适用于期房转让。对于共有房产,仅在他处无其他住房的共有人可就其份额免税。转让人自行申报并承担全部责任;申报不实将依照税收管理法律被追缴税款并处罚。

实际影响

每次转让按转让价格2%计征的税率保持不变,但唯一住房须持有至少183天的新条件,是遏制借免税之名进行短期”炒房”投机的新工具。有真实居住需求、长期持有房产的民众基本不受影响,而短期买卖的投资者将无法再利用唯一住房规则。将离婚分割财产免税及近亲属之间转让期房免税写入法规,也将大幅减少纳税人与税务机关之间长期存在的争议。

建议

对个人:签订转让合同前,应核对证书上的持有天数(注意换发、补发证书的情形按原证书日期计算),核查本人是否另有住房(包括期房),并保留证明亲属关系的文件以备与亲属交易时使用。对正在办理离婚的夫妻:应在书面协议或法院判决中明确不动产分割内容,以便过户时享受免税。对房地产企业和交易平台:应更新客户咨询流程,特别是关于自行申报义务以及错误申报免税可能被追缴税款、处罚的风险。

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(*)本文仅供参考,不构成具体法律意见。

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