23-06-26 MTParners
Yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đương nhiên là “tranh chấp đất đai” theo nghĩa hẹp, nhưng vẫn là căn cứ đủ để yêu cầu ngăn chặn giao dịch trên hệ thống đăng ký.
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), một trong các điều kiện bắt buộc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy không phải mọi vụ kiện liên quan đến đất đai đều là “tranh chấp đất đai” theo nghĩa pháp lý chặt. Một câu hỏi gây nhiều tranh luận: khi các bên kiện nhau về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu, đó có phải là “tranh chấp đất đai” để được ngăn chặn giao dịch hay không? Bài viết phân tích căn cứ pháp lý và hướng dẫn nghiệp vụ của Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) để trả lời.
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đồng thời các điều kiện: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp ngoại lệ như thừa kế, dồn điền đổi thửa); đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; đất còn trong thời hạn sử dụng; và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Quy định này kế thừa tinh thần của Điều 188 Luật Đất đai 2013, đồng thời bổ sung rõ hơn các căn cứ xác định tranh chấp “đã được giải quyết”.
Vấn đề đặt ra là khái niệm “tranh chấp” tại Điều 45 không hoàn toàn trùng với khái niệm “tranh chấp đất đai” được định nghĩa tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024: tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (kế thừa khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013). Đây là định nghĩa hẹp, chủ yếu nhắm tới tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất.
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, cần phân biệt hai nhóm: (i) tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất — đây mới là “tranh chấp đất đai” theo nghĩa hẹp, buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 (kế thừa Điều 202 Luật Đất đai 2013); nếu chưa hòa giải, Tòa án xác định chưa đủ điều kiện khởi kiện theo điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; và (ii) các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về giao dịch (hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê), tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung vợ chồng là quyền sử dụng đất — nhóm này không bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã, người khởi kiện có quyền nộp đơn trực tiếp ra Tòa án có thẩm quyền.
Như vậy, về bản chất tố tụng, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất — bao gồm yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu — là tranh chấp hợp đồng dân sự, được xác định thẩm quyền theo điểm a, b khoản 1 Điều 39 hoặc điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự, không phải tranh chấp đất đai theo trình tự đặc thù tại Điều 236 Luật Đất đai 2024. Nội dung này tiếp tục được Hội đồng Thẩm phán TANDTC khẳng định tại Công văn số 250/TANDTC-PC ngày 28/4/2026 thông báo kết quả giải đáp trực tuyến vướng mắc trong công tác xét xử, trong đó nêu rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất được xác định theo các quy định nêu trên của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Câu trả lời là CÓ, dù về tố tụng đây không phải “tranh chấp đất đai” theo nghĩa hẹp. Căn cứ pháp lý nằm ở điểm đ khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (hiệu lực từ 1/8/2024) quy định về đăng ký đất đai: người có quyền lợi liên quan có thể gửi đơn đề nghị ngăn chặn kèm thông báo thụ lý vụ án của Tòa án đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Khi nhận được đơn và thông báo thụ lý hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai phải tạm dừng tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đối với thửa đất liên quan cho đến khi nhận được văn bản của Tòa án xác nhận đã giải quyết xong hoặc hủy bỏ yêu cầu ngăn chặn.
Điểm mấu chốt là quy định này không giới hạn loại vụ án phải là “tranh chấp đất đai” theo khoản 47 Điều 3 — chỉ cần đó là vụ án đã được Tòa án thụ lý và có liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang giao dịch. Một vụ án yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng hoàn toàn đáp ứng điều kiện này, vì nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu, quyền sử dụng đất sẽ quay trở lại bên chuyển nhượng ban đầu — tình trạng pháp lý của thửa đất đang trong giai đoạn chưa xác định và có rủi ro bị đảo ngược nếu cho phép giao dịch tiếp diễn. Đây cũng là điểm cải tiến lớn so với trước đây: trước Nghị định 101/2024/NĐ-CP, chỉ có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án (kèm nghĩa vụ ký quỹ) mới đủ căn cứ để ngăn chặn, khiến nhiều người bị thiệt hại không kịp bảo vệ quyền lợi trước khi tài sản bị tẩu tán.
Cần lưu ý thêm: việc Tòa án sau này tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu không “biến” thửa đất thành đất đang tranh chấp theo định nghĩa pháp luật — hậu quả của hợp đồng vô hiệu chỉ là khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Nhưng trong suốt thời gian vụ án đang được thụ lý và chưa có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, thửa đất đó vẫn cần được ngăn chặn để đáp ứng điều kiện “không có tranh chấp” tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, tránh phát sinh giao dịch chồng chéo, xung đột với kết quả xét xử sau này.
Sự phân định rõ giữa “tranh chấp đất đai” và “tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất” có ý nghĩa thực tiễn lớn ở hai khía cạnh: thứ nhất, giúp người khởi kiện không mất thời gian hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã đối với các tranh chấp hợp đồng, được khởi kiện thẳng ra Tòa; thứ hai, không làm giảm khả năng bảo vệ quyền lợi khi cần ngăn chặn giao dịch, vì Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã mở rộng căn cứ ngăn chặn tới mọi vụ án liên quan trực tiếp đến thửa đất, không chỉ riêng tranh chấp đất đai theo nghĩa hẹp.
Công ty Luật MT và Cộng sự với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực tranh chấp đất đai và hợp đồng dân sự sẵn sàng hỗ trợ tư vấn, đại diện khởi kiện, soạn đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng. Liên hệ hotline 0987140772 hoặc email info@mtpartners.vn để được tư vấn.
(*) Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cụ thể.
Từ khóa: tranh chấp đất đai, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng vô hiệu, ngăn chặn giao dịch đất đai, Điều 45 Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, hòa giải tranh chấp đất đai, tư vấn đất đai MT & Partners.
7
Tiếng Việt
English
中文