Bồi thường, thu hồi đất 2026: Quy trình mới theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP người dân cần biết

26-06-26 MTParners

Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 siết thời hạn thông báo thu hồi đất, mở rộng quyền đối thoại của người dân và làm rõ cách tính bồi thường tài sản gắn liền với đất.

Từ đầu năm 2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, sửa đổi Nghị định 88 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Văn bản này quy định cụ thể thời hạn thông báo thu hồi đất, thủ tục niêm yết phương án bồi thường, cơ chế đối thoại khi có khiếu nại và cách tính bồi thường tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15). Đây là điểm mới đang tác động trực tiếp tới hàng loạt dự án thu hồi đất trên cả nước.

Siết thời hạn thông báo thu hồi đất

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực từ 1/1/2026) và Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành (hiệu lực từ 31/1/2026), trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải gửi thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Thời hạn thông báo chậm nhất là 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp trước ngày ban hành quyết định thu hồi. Quy định này kéo dài đáng kể thời gian người dân được biết và chuẩn bị trước khi bị thu hồi đất so với trước đây.

Cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường trong một số trường hợp đặc biệt

Điểm mới đáng chú ý là Nghị quyết 254 cho phép thu hồi đất trước khi phương án bồi thường được phê duyệt, áp dụng cho dự án quan trọng quốc gia, dự án cấp bách hoặc trường hợp đã có trên 75% người có đất bị thu hồi đồng ý với phương án dự kiến. Tương tự, đất có thể được thu hồi trước khi hoàn thành bố trí tái định cư đối với dự án khẩn cấp, tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư theo tuyến. Để bảo đảm quyền lợi người dân trong giai đoạn chuyển tiếp, UBND cấp tỉnh phải quy định cụ thể thời gian, kinh phí và biện pháp bố trí tạm cư cho người bị thu hồi đất trước khi được tái định cư chính thức.

Niêm yết công khai và cơ chế đối thoại khi có ý kiến phản đối

Nghị định 49/2026/NĐ-CP yêu cầu phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi trong thời hạn 10 ngày. Nếu trong thời gian niêm yết có ý kiến phản đối từ người dân, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức đối thoại trong vòng 30 ngày trước khi phê duyệt phương án chính thức. Đây là cơ chế nhằm hạn chế tình trạng phương án bồi thường bị áp đặt một chiều, đồng thời tạo căn cứ pháp lý rõ ràng để người dân thực hiện quyền khiếu nại nếu không đồng ý với mức bồi thường được đưa ra.

Cách tính bồi thường tài sản gắn liền với đất

Đối với nhà ở, công trình xây dựng bị phá dỡ toàn bộ hoặc phần còn lại sau khi thu hồi không còn đáp ứng tiêu chuẩn sử dụng, người dân được bồi thường theo giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Đối với rừng, việc bồi thường thực hiện theo quy định của pháp luật lâm nghiệp. Đối với cây trồng, vật nuôi, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành đơn giá bồi thường phù hợp với thực tế giá cả thị trường tại địa phương, thay vì áp dụng một bảng giá chung thiếu linh hoạt như trước.

Tác động thực tiễn

Quy định mới giúp kéo dài thời gian chuẩn bị của người dân trước khi bị thu hồi đất, đồng thời mở ra cơ chế đối thoại minh bạch hơn khi có tranh chấp về phương án bồi thường. Tuy nhiên, việc cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường hoặc trước khi hoàn thành tái định cư trong các trường hợp đặc biệt cũng đặt ra rủi ro nếu chính quyền địa phương không thực hiện đúng quy trình tạm cư, hỗ trợ tài chính tạm thời. Với các dự án đã có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường được phê duyệt trước ngày 31/1/2026, các bên tiếp tục thực hiện theo phương án cũ; chỉ những hồ sơ chưa được phê duyệt mới áp dụng đầy đủ quy trình theo Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Khuyến nghị

Đối với cá nhân, hộ gia đình có đất nằm trong diện quy hoạch hoặc dự kiến thu hồi, cần chủ động lưu giữ đầy đủ hồ sơ pháp lý về đất đai, tài sản gắn liền với đất (giấy chứng nhận, hợp đồng xây dựng, hóa đơn vật tư…) để có căn cứ đối chiếu khi cơ quan chức năng lập phương án bồi thường. Khi nhận được thông báo thu hồi đất, người dân nên kiểm tra kỹ thời hạn thông báo (60 hoặc 120 ngày) và tích cực tham gia các buổi niêm yết, đối thoại để bảo vệ quyền lợi, tránh để quá thời hạn khiếu nại theo quy định.

Đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án có thu hồi đất, cần rà soát kỹ quy trình thông báo, niêm yết và đối thoại theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP để tránh sai sót thủ tục dẫn đến khiếu kiện kéo dài, đồng thời chuẩn bị sẵn phương án hỗ trợ tạm cư nếu dự án thuộc trường hợp được thu hồi đất trước khi hoàn thành tái định cư.

Công ty Luật MT và Cộng sự với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, sẵn sàng hỗ trợ cá nhân, doanh nghiệp rà soát hồ sơ, đối chiếu phương án bồi thường và bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi bị thu hồi đất. Liên hệ hotline 0987140772 hoặc email info@mtpartners.vn để được tư vấn.

(*) Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cụ thể.

Từ khóa SEO: thu hồi đất 2026, bồi thường đất, Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Nghị quyết 254/2025/QH15, Luật Đất đai 2024, tái định cư, thông báo thu hồi đất, bồi thường tài sản gắn liền với đất, tư vấn pháp luật đất đai, MT và Cộng sự