14-08-26 MTParners
Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 123/2024/NĐ-CP mở rộng mạnh thẩm quyền xử phạt, bổ sung hàng loạt biện pháp khắc phục hậu quả — người dân và doanh nghiệp đang sử dụng đất cần rà soát ngay trước ngày hiệu lực.
Ngày 13/7/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, chính thức có hiệu lực từ ngày 31/8/2026. Điểm đáng chú ý nhất: thẩm quyền phạt tiền của Chủ tịch UBND cấp xã tăng từ 5 triệu lên 250 triệu đồng — gấp 50 lần mức cũ. Cùng với đó là các quy định mới về biện pháp khắc phục hậu quả, cách khấu trừ số lợi bất hợp pháp và mở rộng thẩm quyền của lực lượng công an. Ai đang sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm hoặc chưa hoàn thiện thủ tục cần đặc biệt lưu ý.
Theo Nghị định 281/2026/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã có quyền phạt cảnh cáo, phạt tiền đến 250 triệu đồng, đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn đất đai trong 3 tháng và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Trước đây, chức danh này chỉ được phạt tối đa 5 triệu đồng và áp dụng hai biện pháp khắc phục hậu quả hạn chế. Nghị định mới đồng thời bãi bỏ toàn bộ thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện — phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp đang được triển khai. Mức phạt nêu trên áp dụng cho cá nhân; đối với tổ chức, mức phạt tiền gấp hai lần mức phạt cá nhân.
Nghị định cũng quy định riêng mức xử phạt tại các đặc khu: áp dụng mức phạt như đơn vị hành chính phường nếu đặc khu được công nhận đô thị và thực hiện nhiệm vụ tương ứng chính quyền phường, hoặc mức phạt như đơn vị hành chính xã trong trường hợp còn lại.
Một điểm mới đáng chú ý khác là khoản 2 Điều 3a (bổ sung vào Nghị định 123/2024/NĐ-CP) quy định: vợ và chồng cùng có quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân, thay vì bị phạt riêng từng người hoặc áp mức phạt như tổ chức. Quy định này giúp tránh tình trạng một vi phạm trên cùng một thửa đất bị tính phạt hai lần chỉ vì tài sản đứng tên chung của vợ chồng.
Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung 4 biện pháp khắc phục hậu quả vào Nghị định 123/2024/NĐ-CP, gồm:
Đối với hành vi tẩy xóa, sửa chữa giấy tờ đất hoặc sử dụng giấy tờ giả, ngoài việc buộc thực hiện lại thủ tục hành chính, cơ quan có thẩm quyền còn hủy bỏ kết quả giải quyết thủ tục đã cấp và buộc nộp lại giấy tờ vi phạm — thay vì chỉ tịch thu như quy định cũ. Nghị định cũng bổ sung nguyên tắc khấu trừ: nếu người vi phạm đã nộp tiền vào ngân sách từ việc sử dụng đất vi phạm thì số lợi bất hợp pháp phải nộp được trừ đi khoản đã nộp; trường hợp nhiều tổ chức, cá nhân cùng vi phạm trên một thửa đất thì số lợi bất hợp pháp được chia đều.
Theo quy định mới, các chức danh thuộc lực lượng Công an nhân dân được bổ sung thẩm quyền xử phạt đối với nhiều hành vi: sử dụng đất sai mục đích, lấn đất, chiếm đất, cản trở việc sử dụng đất của người khác, sử dụng giấy tờ giả và vi phạm về cung cấp thông tin đất đai — thay vì chỉ xử lý hành vi dùng giấy tờ giả như trước. Đồng thời, thẩm quyền phạt tiền của Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành đất đai và Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường được nâng từ 50 triệu lên tới 400 triệu đồng.
Nghị định cũng có quy định chuyển tiếp có lợi cho người dân: đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai khi nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo Điều 127 Luật Đất đai, nếu đã lập biên bản trước 31/8/2026 nhưng chưa ra quyết định xử phạt thì không xử phạt; nếu đã có quyết định xử phạt trong khoảng 31/1/2026 đến trước 31/8/2026 mà chưa thực hiện thì không phải tiếp tục thi hành.
Việc trao quyền phạt tới 250 triệu đồng cho cấp xã giúp xử lý vi phạm đất đai nhanh hơn, sát địa bàn hơn — phù hợp với chủ trương tinh gọn bộ máy hai cấp. Nhưng đây cũng là rủi ro lớn với cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp: những vi phạm trước đây chỉ bị nhắc nhở hoặc phạt nhẹ ở cấp xã (như sử dụng đất sai mục đích, chậm đăng ký biến động, lấn ranh) nay có thể bị xử phạt ở mức cao ngay tại địa phương, không cần chuyển lên cấp huyện hay tỉnh như trước. Doanh nghiệp có dự án đầu tư liên quan đến đất, đặc biệt là các dự án nhận chuyển nhượng, thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng, cần đặc biệt lưu ý vì mức phạt tổ chức cao gấp đôi cá nhân.
Đối với cá nhân, hộ gia đình: rà soát lại tình trạng pháp lý của thửa đất đang sử dụng, đặc biệt là mục đích sử dụng đất, ranh giới, mốc giới và tình trạng đăng ký biến động; không tẩy xóa, sửa chữa giấy tờ đất dưới bất kỳ hình thức nào; nếu đang trong quá trình xử lý vi phạm cũ, nên kiểm tra xem có thuộc diện được áp dụng quy định chuyển tiếp có lợi hay không.
Đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án: thực hiện rà soát pháp lý đất đai (land legal due diligence) trước ngày 31/8/2026, đặc biệt với các dự án nhận quyền sử dụng đất qua thỏa thuận theo Điều 127 Luật Đất đai; chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đăng ký biến động, tránh chậm trễ dẫn đến bị xử phạt ở mức thẩm quyền mới; tham vấn luật sư để đánh giá rủi ro và có phương án xử lý kịp thời đối với các vi phạm tồn đọng.
Công ty Luật MT và Cộng sự với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, đầu tư và tư vấn doanh nghiệp, sẵn sàng hỗ trợ rà soát pháp lý, đánh giá rủi ro và đại diện xử lý các vướng mắc liên quan đến vi phạm hành chính đất đai. Liên hệ hotline 0987140772 hoặc email info@mtpartners.vn để được tư vấn.
(*) Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cụ thể.
Từ khoá SEO: Nghị định 281/2026/NĐ-CP, xử phạt vi phạm đất đai 2026, phạt vi phạm hành chính đất đai, Chủ tịch UBND xã phạt đất đai, thẩm quyền xử phạt đất đai, Luật Đất đai 2024, tư vấn pháp lý đất đai, MT & Partners Law Firm.
40
Tiếng Việt
English
中文