03-07-26 MTParners
Lần đầu tiên xây dựng theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất tại 34 tỉnh, thành chính thức thay thế khung giá cũ đã tồn tại hơn một thập kỷ — kéo theo hàng loạt khoản tiền đất đai tăng vọt.
Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất lần đầu tiên được xây dựng theo Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) đã chính thức có hiệu lực đồng loạt tại 34 tỉnh, thành phố trên cả nước, thay thế hoàn toàn khung giá đất hành chính duy trì suốt hơn 10 năm qua. Theo nguyên tắc tại Điều 159 của Luật, bảng giá đất mới phải “sát giá thị trường” và được ban hành hằng năm thay vì 5 năm một lần như trước. Hệ quả trực tiếp: mức giá tăng phổ biến 15–50%, có nơi gấp 3–7 lần so với giai đoạn 2020–2024, kéo theo hàng loạt nghĩa vụ tài chính đất đai của người dân và doanh nghiệp tăng theo.
Suốt nhiều năm, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thường chỉ bằng 30–50% giá giao dịch thực tế trên thị trường, tạo ra tình trạng “hai giá” kéo dài — một giá để tính thuế, phí, một giá để mua bán thật. Luật Đất đai 2024 chấm dứt cơ chế này: Điều 159 quy định bảng giá đất phải được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, đến từng vị trí, từng thửa đất, và UBND cấp tỉnh phải trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi công bố. Bảng giá đất lần đầu theo luật mới đã được ban hành và áp dụng từ 1/1/2026 tại tất cả các địa phương, đồng thời từ nay sẽ được xem xét điều chỉnh mỗi năm một lần thay vì định kỳ 5 năm như quy định cũ.
Theo ghi nhận từ nhiều địa phương, bảng giá đất 2026 có mức điều chỉnh phổ biến tăng 15–50% so với bảng giá giai đoạn 2020–2024; đất ở tại khu vực đô thị, trung tâm kinh tế lớn và đất thương mại – dịch vụ tăng mạnh nhất. Nguyên nhân chính là bảng giá cũ được xây dựng trên khung giá đất đã lạc hậu so với mặt bằng thị trường, trong khi bảng giá mới bắt buộc phải tiệm cận giá giao dịch thực tế — có nơi giá nhà nước trước đây chỉ bằng 1/3 đến 1/7 giá thị trường nên khi điều chỉnh sát hơn, mức tăng theo tỷ lệ phần trăm trở nên rất lớn. Đơn cử, một số địa phương ghi nhận mức tăng khoảng 30% so với bảng giá năm 2025 ngay tại các xã, phường mới sáp nhập.
Bảng giá đất không chỉ là con số tham chiếu — theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, đây là căn cứ tính hàng loạt nghĩa vụ tài chính. Khi giá trong bảng tăng, các khoản sau đây tăng theo tỷ lệ tương ứng:
Luật cũng quy định một số trường hợp không áp dụng trực tiếp bảng giá đất mà phải xác định giá đất cụ thể theo phương pháp riêng — ví dụ dự án đầu tư có hạng mục lấn biển, hoặc dự án có mục đích sử dụng đất hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng, khi đó UBND cấp tỉnh sẽ xem xét quyết định giá đất cụ thể cho từng trường hợp thay vì áp dụng đồng loạt theo bảng giá chung. Ngoài ra, một số địa phương đang áp dụng cơ chế giảm nhẹ khi chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa có nhà ở sang đất ở, theo đó người dân có thể chỉ phải nộp một phần chênh lệch tiền sử dụng đất thay vì nộp đủ 100% theo bảng giá mới, tùy điều kiện cụ thể của từng thửa đất và từng địa phương.
Với người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ lần đầu hoặc sang tên nhà đất trong năm 2026, chi phí thực hiện thủ tục sẽ tăng đáng kể so với những năm trước — trong nhiều trường hợp tăng gấp rưỡi đến gấp đôi. Với doanh nghiệp đang thuê đất trả tiền hằng năm, chi phí thuê đất cũng sẽ điều chỉnh tăng theo chu kỳ tính lại. Ngược lại, với người có đất bị Nhà nước thu hồi, bảng giá đất sát thị trường hơn đồng nghĩa mức bồi thường, hỗ trợ cũng được tính cao hơn trước — đây là điểm có lợi cho người bị thu hồi đất.
Trước khi thực hiện các thủ tục đất đai trong năm 2026, cá nhân và hộ gia đình nên chủ động tra cứu bảng giá đất mới nhất của địa phương nơi có đất để dự trù chính xác các khoản phải nộp, tránh bị động về tài chính. Với các giao dịch chuyển nhượng, nên kiểm tra kỹ liệu thửa đất có thuộc diện phải xác định giá đất cụ thể (thay vì áp bảng giá chung) hay không, vì mức chênh lệch có thể rất lớn. Doanh nghiệp có quỹ đất thuê trả tiền hằng năm nên rà soát lại chi phí thuê đất dự kiến trong kế hoạch tài chính 2026-2027. Với các trường hợp phức tạp — chuyển mục đích sử dụng đất diện tích lớn, dự án có yếu tố lấn biển hoặc sử dụng đất hỗn hợp — nên tham vấn luật sư trước khi nộp hồ sơ để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến.
Công ty Luật MT và Cộng sự với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, bất động sản sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ khách hàng tính toán chính xác nghĩa vụ tài chính, rà soát hồ sơ chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất theo bảng giá đất mới. Liên hệ hotline 0987140772 hoặc email info@mtpartners.vn để được tư vấn.
(*) Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cụ thể.
Từ khoá SEO: bảng giá đất 2026, bảng giá đất mới, Luật Đất đai 2024, lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ, tiền sử dụng đất 2026, thuế chuyển nhượng đất, chi phí sang tên sổ đỏ 2026, MT & Partners Law Firm.
17
Tiếng Việt
English
中文