Sửa đổi Luật Đất đai 2026: Hai nhóm nội dung lớn người dân và doanh nghiệp cần biết

05-06-26 MTParners

Chưa đầy hai năm sau khi Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành (từ ngày 1/8/2024), Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa trình Chính phủ đề xuất bổ sung Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình lập pháp năm 2026 — với kế hoạch Quốc hội thông qua theo trình tự rút gọn ngay tại kỳ họp tháng 10/2026. Đây là tín hiệu cho thấy việc vận hành đồng thời bảng giá đất mới và mô hình chính quyền địa phương hai cấp đang đặt ra những áp lực pháp lý cần được giải quyết ở cấp Luật, không chỉ dừng lại ở nghị quyết hay nghị định.

Vì sao phải sửa Luật Đất đai sau chưa đầy hai năm có hiệu lực?

Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) đánh dấu bước chuyển lớn trong quản lý đất đai: bãi bỏ khung giá đất cố định 5 năm một lần, thay bằng bảng giá đất sát thị trường do HĐND tỉnh quyết định và điều chỉnh hằng năm. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành nhanh chóng bộc lộ một thực tế: nhiều điểm vướng mắc — từ cách tính tiền sử dụng đất, hệ số điều chỉnh giá đất đến thủ tục thu hồi, bồi thường — đang được “chữa cháy” bằng nghị quyết và nghị định thay vì được quy định ổn định trong Luật.

Theo Tờ trình số 4204/TTr-BNNMT, chỉ trong vòng chưa đầy hai năm, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hơn 26 văn bản để sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai — bao gồm Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Nghị định 50/2026/NĐ-CP và Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP. Sự chồng chéo và thiếu ổn định của các văn bản dưới luật này tạo ra rủi ro pháp lý cho cả người dân lẫn doanh nghiệp khi thực hiện các giao dịch đất đai.

Bên cạnh đó, cuộc cải cách tổ chức chính quyền địa phương — chuyển từ ba cấp sang hai cấp (tỉnh và xã, bỏ cấp huyện) — đòi hỏi toàn bộ các quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận phải được cập nhật đồng bộ ở tầng Luật.

Nhóm 1: Luật hóa các cơ chế tháo gỡ khó khăn — những gì sẽ thay đổi?

Nhóm nội dung thứ nhất hướng đến việc “luật hóa” các quy định hiện đang nằm rải rác ở cấp nghị quyết và nghị định — nhằm bảo đảm tính ổn định, thống nhất và lâu dài. Cụ thể, dự thảo dự kiến sửa đổi các vấn đề sau:

Giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất: Làm rõ phương pháp xác định giá đất sát thị trường, quy trình điều chỉnh bảng giá hằng năm và cách áp dụng hệ số điều chỉnh — vốn là nguồn gốc của nhiều tranh chấp về tiền bồi thường và tiền sử dụng đất hiện nay.
Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất: Điều chỉnh công thức tính và các trường hợp miễn, giảm theo hướng minh bạch hơn — đặc biệt quan trọng với người dân chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp lên thổ cư và các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm.
Thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Bổ sung quy định về bồi thường trong các trường hợp đặc thù, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 — nhóm đối tượng còn nhiều vướng mắc tại các địa phương.
Đăng ký, cấp giấy chứng nhận; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã; giao đất, cho thuê đất, tách thửa, hợp thửa đất và giải quyết tranh chấp đất đai — đây đều là những thủ tục hành chính trực tiếp ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp hằng ngày.

Nhóm 2: Phân cấp thẩm quyền theo chính quyền địa phương hai cấp

Nhóm nội dung thứ hai xuất phát từ yêu cầu cải cách hành chính: bỏ cấp huyện trong tổ chức chính quyền địa phương đồng nghĩa với việc nhiều thẩm quyền hiện giao cho UBND cấp huyện, HĐND cấp huyện cần được phân định lại giữa cấp tỉnh và cấp xã.

Về mặt kỹ thuật lập pháp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất thay thế toàn bộ các từ ngữ “huyện”, “cấp huyện”, “thị trấn”, “HĐND”, “UBND”, “Chủ tịch UBND” bằng cụm từ chung “cơ quan, người có thẩm quyền” — kết hợp với việc bổ sung một Điều mới quy định chi tiết thẩm quyền theo từng cấp. Cách làm này giúp bảo đảm tính linh hoạt khi tổ chức bộ máy tiếp tục thay đổi trong tương lai.

Đối với người dân và doanh nghiệp, thay đổi này có nghĩa thực tiễn: các thủ tục đất đai trước đây nộp tại cấp huyện có thể được phân về UBND xã (hoặc lên cấp tỉnh) tùy từng loại giao dịch — cần theo dõi sát văn bản hướng dẫn sau khi Luật được thông qua.

Lộ trình: Thông qua kỳ họp tháng 10/2026 theo trình tự rút gọn

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai tại kỳ họp tháng 10/2026 theo trình tự, thủ tục rút gọn. Nhiều nội dung dự kiến sửa đổi thực chất là việc “luật hóa” các quy định đã được thí điểm qua Nghị quyết 254/2025/QH15 và các nghị định hướng dẫn — bản chất chính sách không thay đổi nhiều, nhưng tính pháp lý và sự ổn định sẽ được nâng lên đáng kể.

Tác động thực tiễn

Với người dân có đất nằm trong vùng quy hoạch, đang chờ cấp sổ đỏ hoặc chuẩn bị chuyển mục đích sử dụng đất, việc sửa đổi Luật Đất đai có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiền sử dụng đất phải nộp và tiến độ được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, cho đến khi Luật chính thức được thông qua, các quy định hiện hành (Nghị quyết 254/2025/QH15 và các nghị định hướng dẫn) vẫn có hiệu lực đầy đủ.

Với doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư, đây là thời điểm quan trọng để theo dõi tiến trình lập pháp: các điều khoản về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đều có thể thay đổi sau kỳ họp tháng 10/2026. Việc ký kết hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn này cần có điều khoản điều chỉnh phù hợp với rủi ro pháp lý này.

Khuyến nghị

Đối với cá nhân:

Nếu đang có thủ tục đất đai đang xử lý (xin cấp sổ, chuyển mục đích, tranh chấp), nên hoàn thành trước tháng 10/2026 hoặc chuẩn bị phương án ứng phó khi Luật mới có hiệu lực.
Theo dõi sát bản dự thảo Luật sửa đổi khi được công bố lấy ý kiến nhân dân để nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình.
Tham gia góp ý thông qua cổng thông tin xaydungchinhsach.chinhphu.vn hoặc qua cơ quan đại diện địa phương.

Đối với doanh nghiệp:

Rà soát danh mục dự án có sử dụng đất và đánh giá tác động của các thay đổi dự kiến về giá đất, tiền sử dụng đất, thủ tục giao đất/cho thuê đất đến phương án tài chính.
Đưa điều khoản rủi ro pháp lý vào các hợp đồng liên quan đến đất đai được ký kết trong giai đoạn chờ Luật sửa đổi.
Liên hệ luật sư tư vấn để đánh giá cụ thể tác động đến từng dự án và chuẩn bị hồ sơ đúng theo quy định hiện hành lẫn dự phòng theo quy định mới.

Công ty Luật MT và Cộng sự với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, bất động sản và tranh chấp dân sự luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong mọi giao dịch và thủ tục liên quan đến đất đai. Liên hệ hotline 0987140772 hoặc email info@mtpartners.vn để được tư vấn miễn phí và nhanh chóng.

(*) Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cụ thể. Để được hỗ trợ về trường hợp của bạn, vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư.

105