15-05-26 MTParners
Diện tích trong hạn mức giao đất ở chỉ phải nộp 30% chênh lệch giá đất. Người đã nộp tiền từ 01/8/2024 đến 31/12/2025 được tính lại theo công thức mới — hạn cuối nộp hồ sơ là 01/01/2027.
Ngày 31/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung của Nghị quyết 254/2025/QH15 về cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. Văn bản này tạo bước ngoặt cho hàng triệu hộ gia đình, cá nhân đang nắm đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở. Thay vì phải nộp 100% chênh lệch giá đất khi chuyển mục đích sang đất ở như quy định cũ của Luật Đất đai 2024, người dân nay chỉ phải nộp 30% chênh lệch đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Luật Đất đai năm 2024 (Luật số 31/2024/QH15) khi đi vào thực tiễn từ ngày 01/8/2024 đã bộc lộ một vướng mắc lớn: theo quy định cũ tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất. Trong bối cảnh bảng giá đất mới được nhiều địa phương ban hành theo cơ chế tiệm cận giá thị trường, khoản tiền này có thể lên tới hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng đối với một thửa đất diện tích lớn — vượt quá khả năng tài chính của phần lớn hộ gia đình.
Trước thực trạng đó, ngày 11/12/2025, Quốc hội khoá XV đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 (có hiệu lực từ 01/01/2026), đưa ra cơ chế đặc thù tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, trong đó có chính sách giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất. Nghị định 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 chính thức thể chế hoá nghị quyết này, làm rõ công thức tính tiền và điều kiện áp dụng.
Đây là điểm mới then chốt nhất. Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP, mức thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở sang đất ở được xác định theo ba nấc thang:
Thứ nhất, 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Thứ hai, 50% chênh lệch đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở.
Thứ ba, 100% chênh lệch đối với phần diện tích vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở.
Ví dụ minh hoạ: giả sử hạn mức giao đất ở tại một xã ngoại thành là 200 m². Nếu hộ gia đình chuyển 300 m² đất vườn sang đất ở, mức thu sẽ là: 30% chênh lệch cho 200 m² đầu tiên (trong hạn mức) cộng 50% chênh lệch cho 100 m² tiếp theo (vượt hạn mức nhưng dưới 1 lần). So với mức cũ 100% chênh lệch cho toàn bộ 300 m², khoản tiết kiệm có thể lên tới 60-70%.
Nghị định 50/2026/NĐ-CP đặt ra giới hạn quan trọng: chính sách ưu đãi chỉ được áp dụng MỘT LẦN cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và trên ĐÚNG MỘT thửa đất do người sử dụng đất tự lựa chọn. Người dân phải cam kết nội dung này ngay trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy định này nhằm tránh tình trạng người có nhiều thửa đất nông nghiệp lợi dụng ưu đãi để “phù phép” toàn bộ thành đất ở giá rẻ. Tuy nhiên, hệ quả là người dân phải hết sức cân nhắc — nên chọn thửa đất nào để nộp hồ sơ đầu tiên, vì sau đó không còn cơ hội hưởng ưu đãi cho thửa khác.
Một trong những điểm nhân văn nhất của Nghị định 50/2026/NĐ-CP là cơ chế chuyển tiếp: các trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đến trước ngày 01/01/2026 đều được quyền đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo công thức 30-50-100 mới.
Nếu người dân đã nộp tiền theo mức cũ 100% chênh lệch, cơ quan thuế sẽ hoàn trả phần chênh lệch hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác. Điều kiện duy nhất: hồ sơ đề nghị tính lại phải nộp chậm nhất trước ngày 01/01/2027. Đây là cánh cửa pháp lý quý giá nhưng có thời hạn — hộ gia đình bỏ lỡ mốc này sẽ mất quyền hồi tố vĩnh viễn.
Với cơ chế giảm tới 70% tiền sử dụng đất, các hộ gia đình ở vùng ngoại thành, nông thôn sở hữu đất vườn ao rộng sẽ là nhóm hưởng lợi rõ rệt nhất. Áp lực tài chính giảm sâu cũng giúp đẩy nhanh quá trình hợp thức hoá đất ở cho hàng triệu thửa đất đang ở trạng thái “nửa nông nghiệp — nửa ở”, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản và tăng nguồn cung nhà ở pháp lý sạch.
Tuy nhiên, văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế các địa phương sẽ chịu áp lực xử lý hồ sơ rất lớn trong cả năm 2026 — đặc biệt là tháng cuối năm 2026 khi hạn hồi tố sắp đóng. Người dân nên chủ động nộp sớm để tránh quá tải.
Thứ nhất, rà soát ngay danh mục đất đai gia đình đang sở hữu, xác định những thửa có đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở — đây là đối tượng ưu tiên hưởng chính sách. Thứ hai, tính toán cẩn thận để chọn thửa đất nộp hồ sơ chuyển mục đích đầu tiên, ưu tiên thửa có diện tích lớn và giá trị chuyển nhượng cao để tối đa hoá lợi ích. Thứ ba, đối với những trường hợp đã nộp tiền theo mức 100% từ 01/8/2024 đến 31/12/2025, khẩn trương lập hồ sơ đề nghị tính lại trước ngày 01/01/2027. Thứ tư, đối chiếu kỹ hạn mức giao đất ở tại địa phương (do UBND cấp tỉnh quy định) để xác định chính xác phần diện tích được hưởng mức 30% và 50%.
Công ty Luật MT và Cộng sự với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, bất động sản và tài chính đất đai sẵn sàng hỗ trợ Quý khách rà soát hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, lập đơn đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP và bảo vệ quyền lợi tối đa cho gia đình. Liên hệ hotline 0987140772 hoặc email info@mtpartners.vn để được tư vấn.
(*) Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cụ thể.
Từ khoá SEO: Nghị định 50/2026/NĐ-CP, Nghị quyết 254/2025/QH15, chuyển mục đích sử dụng đất 2026, tiền sử dụng đất, giảm 70% tiền sử dụng đất, chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư, chuyển đất vườn sang đất ở, hạn mức giao đất ở, Luật Đất đai 2024, Luật số 31/2024/QH15, hồi tố tiền sử dụng đất, hộ gia đình cá nhân, sổ đỏ 2026, tư vấn pháp luật đất đai, Công ty Luật MT và Cộng sự, luật sư tư vấn đất đai.
9
Tiếng Việt
English
中文