2026年越南《土地法》修订：个人与企业须知的两大修订内容

05-06-26 MTParners

《土地法》第31/2024/QH15号于2024年8月1日正式生效，距今不足两年，越南农业与环境部已向政府提交报告，建议将《修订、补充〈土地法〉若干条款的法律草案》列入2026年立法计划——计划于2026年10月国会会议按简化程序表决通过。这一信号表明，新土地价格表与两级地方政权模式的同步运行，正在产生必须在法律层面予以解决的法律压力，仅凭决议或政府令已难以为继。

为何在生效不足两年后就需修订《土地法》？

《土地法》2024年版（第31/2024/QH15号法律）标志着土地管理的重大转变：废除每五年固定一次的土地价格框架，改为由省级人民议会每年决定并调整、更贴近市场的土地价格表。然而，执行实践迅速暴露出一个现实：许多难点——从土地使用费计算、价格调整系数，到土地征收与补偿程序——正在以决议和政府令”救急”，而非在法律中得到稳定规范。

根据第4204/TTr-BNNMT号呈文，不到两年间，国会和政府已颁布逾26份文件修订、补充和指导《土地法》的执行——包括第254/2025/QH15号决议、第226/2025/NĐ-CP号政府令、第49/2026/NĐ-CP号政府令、第50/2026/NĐ-CP号政府令及第66.3/2025/NQ-CP号政府决议。这些次级法律文件的交叠与不稳定，给个人和企业在进行土地交易时带来法律风险。

此外，地方政权机构改革——由三级调整为两级（省级和乡/社级，取消县级）——要求有关土地划拨、出租、征收权限及颁发土地使用权证书的全部规定，在法律层面实现同步更新。

第一组：将现行纾困机制上升为法律条文——将有哪些变化？

第一组内容旨在将目前散落于决议和政府令中的规定”法律化”，以确保其稳定性、统一性和长期效力。具体而言，草案拟修订以下事项：

土地价格、土地价格表及土地价格调整系数：厘清贴近市场的土地定价方法、每年调整程序及系数适用方式——这是当前众多补偿款和土地使用费纠纷的根源所在。
土地使用费和土地租金：修订计算公式及免减情形，使之更加透明——对将农业用地转为住宅用地的个人，以及按年缴纳租金的企业尤为重要。
土地征收、补偿、支持与安置：补充特殊情况下的补偿规定，以及2014年7月1日前存在土地违法行为的用地人的权利义务——这一群体在各地仍存在大量遗留问题。
土地登记、颁证；乡/社级土地利用规划；土地划拨、出租、地块分割、合并及纠纷解决——均属日常直接影响个人和企业的行政程序。

第二组：按两级地方政权模式重新划分审批权限

第二组内容源于行政改革要求：取消县级意味着现由县级人民委员会、县级人民议会行使的诸多权限，需在省级与乡/社级之间重新划分。

在立法技术层面，农业与环境部建议将全文中”县”、”县级”、”乡镇”、”人民议会”、”人民委员会”、”人民委员会主席”等表述，统一替换为”有权机关/人员”，并新增一条专门规定各级权限划分。此举有助于确保在行政机构持续调整时保持灵活性。

对个人和企业而言，这意味着实质性变化：原先在县级办理的土地手续，可能下放至乡/社级人民委员会或上移至省级——《土地法》通过后需密切关注配套实施文件。

时间表：2026年10月国会会议按简化程序通过

农业与环境部建议国会于2026年10月会议按简化程序表决通过《修订、补充〈土地法〉若干条款的法律》。拟修订的许多内容，实质上是将第254/2025/QH15号决议及其实施政府令中已试行的规定”法律化”——政策实质变化不大，但法律效力和稳定性将显著提升。

实际影响

对于土地位于规划区域、正在等待颁证或准备变更土地用途的个人，《土地法》修订可能直接影响须缴纳的土地使用费金额及颁证进度。但在法律正式通过之前，现行规定（第254/2025/QH15号决议及其实施政府令）仍完全有效。

对于房地产企业和投资者而言，当前是关注立法进展的重要时机：土地划拨、出租、用途变更及纠纷解决等条款，均可能在2026年10月会议后发生变化。在等待修订法律期间签署的入股合同和土地使用权转让合同，应纳入与上述法律风险相应的调整条款。

建议

对个人：

如正在办理土地手续（申请颁证、变更用途、处理纠纷），建议争取在2026年10月前完成，或为新法生效做好应对预案。
修订草案公开征求意见时，应密切关注以了解自身权利和义务。
可通过 xaydungchinhsach.chinhphu.vn 政府门户网站或地方代表机构参与意见征集。

对企业：

梳理涉及土地的项目清单，评估预期土地价格、土地使用费及土地划拨/出租程序变化对财务方案的影响。
在等待修订法律期间签署的土地相关合同中，加入法律风险调整条款。
咨询律师，对各项目受到的具体影响进行评估，并按现行及预期新规要求准备相关材料。

MT及合伙人律师事务所（MT & Partners Law Firm）拥有在土地法、房地产及民事争议领域经验丰富的律师团队，随时为您在土地交易和相关程序中提供全程支持。欢迎致电热线 0987140772 或发送邮件至 info@mtpartners.vn，免费获取快捷法律咨询。

（*）本文仅供参考，不替代具体的法律建议。如需就您的具体情况获得协助，请直接联系律师。