15-05-26 MTParners
在当地住宅用地交付限额内的面积仅需缴纳30%的地价差额。自2024年8月1日至2025年12月31日期间已缴纳土地使用费者，可依据新公式申请重新计算——截止日期为2027年1月1日。
2026年1月31日，越南政府颁布第50/2026/NĐ-CP号政府令，详细规定第254/2025/QH15号决议中关于扣除《土地法》实施障碍的机制。该法令为数百万拥有同一地块上含果园、鱼塘或农业用地的住宅用地户主带来重大转机。原《2024年土地法》要求转为住宅用地时缴纳100%的价格差额，现在当地住宅用地交付限额内的面积仅需缴纳30%差额。
《2024年土地法》（第31/2024/QH15号）自2024年8月1日生效后暴露了一个重大障碍：按原第103/2024/NĐ-CP号政府令第8条规定，农业用地转为住宅用地时需按土地价格表中住宅用地与农业用地价格差额的100%缴纳土地使用费。随着多个省市颁布接近市场价的新土地价格表，该金额可达数百亿越币，甚至数十亿越币，超出绝大多数户家的财务能力。
为此，2025年12月11日，第十五届国会通过第254/2025/QH15号决议（2026年1月1日起生效），提出解决《土地法》实施障碍的特别机制，其中包括减少土地使用转变时的财务义务。第50/2026/NĐ-CP号政府令（2026年1月31日颁布）正式落实该决议，明确计算公式和适用条件。
这是最重要的新内容。根据第254/2025/QH15号决议第10条第2款（c）项及第50/2026/NĐ-CP号政府令的详细指导，户主、个人将同一地块上的果园、鱼塘、农业用地转为住宅用地时，土地使用费的征收分为三个阶梯：
第一，在当地住宅用地交付限额内的转变面积，按住宅用地价与农业用地价差额的30%计收。
第二，超出限额但不超过住宅用地交付限额1倍的面积，按差额的50%计收。
第三，超出交付限额1倍以上的面积，按差额的100%计收。
举例说明：假设某郊区乡住宅用地交付限额为200平米。如果一个户家将300平米的果园地转为住宅用地，则征收为：前200平米（限额内）按差额30%计，接下来的100平米（超额但未超1倍限额）按差额50%计。与原全部300平米按100%征收相比，节省可达60–70%。
第50/2026/NĐ-CP号政府令设定了重要限制：优惠机制仅适用于每个户主、个人一次，并只能适用于一个由土地使用人自行选择的地块。申请人需在转变土地使用目的的申请书中明确承诺。
该规定旨在防止多块农业用地所有者利用优惠以低价“炼金”。但同时，户主需谨慎决定优先提交哪个地块，因为之后其他地块将不再享受优惠。
第50/2026/NĐ-CP号政府令最含人道主义色彩的亮点之一，是过渡机制：凉2024年8月1日（《2024年土地法》生效之日）至2026年1月1日之前获准转变土地使用目的的所有案件，都可按新30-50-100公式申请重新计算。
若已按原100%标准缴纳土地使用费，税务部门将退还超额部分或抵扣其他财务义务。唯一条件：重新计算申请须于2027年1月1日之前提交。这是一个珍贵但有限期的法律窗口——错过这个期限的户家将永久丧失溯及权。
随着土地使用费最高减免70%，拥有广阔果园、鱼塘的郊区与农村户家是最明显的受益群体。财务压力大幅减轻也将加快数百万“半农半宅”地块的合法化进程，促进房地产市场净化并增加合规住房供应。
但是，各省土地登记办公室和税务部门将面临2026年全年巨大的案件处理压力——尤其是年底溯及期限临近时。群众应尽早提交以避免拥堵。
第一，全面梳理家庭现有土地清单，识别同一地块上含果园、鱼塘或农业用地的地块——这些是优惠政策的优先适用对象。第二，仔细计算，选择面积较大、转让价值较高的地块优先提交以最大化受益。第三，凉2024年8月1日至2025年12月31日间按100%缴纳者，应尽快准备2027年1月1日前提交重计申请。第四，对照当地住宅用地交付限额（由省人民委员会规定），准确确定享受30%和50%等级的面积。
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（*）本文仅供参考，不能代替具体的法律咨询。
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