消息 (Tin tức) 最新消息

Thoả thuận đặt cọc mua nhà đất và những lưu ý quan trọng

21-03-23 MTParners

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Có thể nói, đặt cọc là loại giao dịch phổ biến và quen thuộc đối với mọi cá nhân, pháp nhân tại Việt Nam, đặc biệt là đặt cọc trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất (gọi là mua bán nhà đất).

Bài viết này tập hợp những vấn đề trọng yếu khi đặt cọc nhà đất (không gồm nhà ở hình thành trong tương lai) nhằm cung cấp cho Quý bạn đọc một số kiến thức hữu ích khi có nhu cầu thực hiện giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất.

1. Giao dịch với chủ sở hữu thực sự của nhà đất: Người đặt cọc nên hạn chế giao dịch với người được uỷ quyền, cá nhân hoặc công ty môi giới khi đặt cọc mua nhà đất. Bởi trong mọi trường hợp, được làm việc trực tiếp với chủ sở hữu nhà đất là an toàn, đảm bảo sự chính thống và nhanh chóng nhất; hạn chế việc tranh chấp, hay bất đồng có thể xảy ra giữa chủ sở hữu với các bên thứ ba khác.
2. Kiểm tra sự phù hợp giữa thông tin nhân thân của chủ sở hữu nhà đất với tài liệu pháp lý nhà đất (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất).
3. Kiểm tra tình trạng nhà đất có đang tranh chấp bằng một trong hoặc tất cả các phương thức: (1) kiểm tra với văn phòng công chứng, phòng công chứng để biết nhà đất có đang bị ngăn chặn giao dịch mua bán (nghĩa là đang có tranh chấp), (2) kiểm tra với cơ quan địa chính, tư pháp cấp phường xã tại nơi có nhà đất.
4. Kiểm tra hiện trạng, vị trị nhà đất đúng với tài liệu pháp lý nhà đất bằng một trong hoặc tất cả các phương thức (1) xin cấp chứng chỉ quy hoạch tại cơ quan quản lý đô thị của UBND huyện, quận thành phố (2) liên hệ và nhờ sự hỗ trợ của cán bộ địa chính cấp phường xã tại nơi có nhà đất để định vị ranh giới và mốc đất theo toạ độ nêu trong giấy tờ pháp lý nhà đất.
5. Người đặt cọc không nên đặt cọc số tiến lớn (tiền cọc nên trong khoảng 5-10% giá trị giao dịch mua bán) và thời gian đặt cọc nên để càng ngắn càng tốt, trừ trường hợp người đặt cọc có mong muốn khác.
6. Người đặt cọc cần lưu ý các khoản thuế phí có thể phát sinh từ việc mua bán nhà đất (1) Phí công chứng, (2) Thuế TNCN của người bán nhà đất, (3) Lệ phí trước bạ khi người mua đăng ký biến động nhà đất, (4) Tiền sử dụng đất phi nông nghiệp đóng hàng năm của nhà đất mua bán.

Ngoài việc lưu ý và đàm phán các vấn đề trên, thoả thuận đặt cọc giữa các bên nên (1) được lập tại văn phòng công chứng, phòng công chứng hoạt động hợp pháp tại khu vực có nhà đất mua bán, và (2) thể hiện càng chi tiết các thông tin giao dịch mua bán dự kiến: giá trị mua bán trên hợp đồng công chứng, nghĩa vụ thuế phí, thông tin nhà đất và giấy tờ pháp lý, thời hạn công chứng.

Đồng thời, bên đặt cọc nên có sự tham vấn cá nhân, tổ chức có chuyên môn, kiến thức trong lĩnh vực pháp luật để được trợ giúp trước khi tham gia vào giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất.

MT&Partners rất mong bài viết sẽ mang lại kiến thức hữu ích cho quý bạn đọc.