2026年越南新地价表正式生效：涨幅最高50%，为何过户费用突然翻倍？

03-07-26 MTParners

根据2024年《土地法》首次编制的新地价表已在全国34个省市正式生效，取代了施行十多年的旧地价框架——由此带动一系列土地相关费用大幅上涨。

自2026年1月1日起，根据2024年《土地法》（第31/2024/QH15号法律）首次编制的新地价表已在全国34个省、直辖市同步正式生效，全面取代了施行超过十年的行政地价框架。根据该法第159条的原则，新地价表必须“贴近市场价格”，并改为每年发布一次，而非此前的每五年一次。直接后果是：多数地方涨幅在15%–50%之间，部分地区较2020–2024年框架涨幅达3至7倍，由此带动居民和企业一系列土地相关财务义务随之上涨。

地价表不再只是“纸面数字”

多年来，各省人民委员会制定的地价通常仅为市场实际交易价格的30%–50%，由此形成长期的“双重价格”现象——一个价格用于计税收费，另一个才是真实交易价格。2024年《土地法》终结了这一机制：第159条规定地价表必须按照市场原则、细化到每个地段、每宗土地进行编制，各省人民委员会须报同级人民议会审议通过后方可公布。根据新法编制的首份地价表已于2026年1月1日起在全国各地公布实施，此后每年将审议调整一次，而不再是此前规定的每五年一次。

为何涨幅高达50%，部分地区甚至翻倍、翻三倍？

据多地反映，2026年地价表较2020–2024年框架普遍上涨15%–50%，其中城市地区、大型经济中心的居住用地以及商业服务用地涨幅最大。主要原因在于旧地价表所依据的框架已严重落后于市场水平，而新地价表必须贴近实际交易价格——部分地区此前的国家定价仅为市场价格的三分之一至七分之一，因此在调整贴近市场后，按百分比计算的涨幅显得非常大。例如，一些地方（包括部分新合并的乡、坊）较2025年地价表涨幅约达30%。

直接受影响的5项费用

地价表并非只是参考数字——根据2024年《土地法》第159条，它是计算一系列财务义务的依据。地价表数值上涨，以下费用也将按相应比例增加：

过户登记费（契税）：按地价表价格的0.5%计算（若合同价格低于地价表价格）——例如某宗土地此前国家定价为20亿越南盾，按新地价表升至40亿越南盾，则登记费将从1000万越南盾增至2000万越南盾。
土地用途转换（如农业用地、园地转为居住用地）或国家认定土地使用权时应缴纳的土地使用费。
转让土地使用权时的个人所得税，适用于合同价格低于地价表价格的情形。
向国家承租土地的组织、个人每年应缴纳的租地费。
其他土地相关行政规费、手续费，以及土地违法行为的行政处罚额度。

并非所有交易都适用新地价表

法律也规定了若干不直接适用地价表、而须按其他方法确定具体地价的情形——例如涉及填海造地项目的投资项目，或按建设规划属于混合用地性质的项目，此类情形由省人民委员会审议决定具体地价，而非统一套用地价表。此外，部分地方正在实施减负机制，允许将同一宗带有住房的地块内的园地、池塘用地转为居住用地时，居民可能只需缴纳土地使用费差额的一部分，而非按新地价表全额缴纳100%，具体视地块及当地条件而定。

实际影响

对于2026年需要办理土地用途转换、首次申领土地使用权证或办理房地产过户的居民而言，手续费用较往年将大幅上升——许多情况下涨幅达50%至100%。对于按年缴纳租金承租土地的企业而言，租地成本也将在下一个核定周期上调。相反，对于土地被国家征收的权利人而言，地价表贴近市场意味着补偿、支持金额也将相应提高——这对被征地人是有利的一面。

建议

在2026年办理任何土地相关手续之前，个人和家庭应主动查询所在地最新地价表，准确预估应缴费用，避免财务上陷入被动。对于转让交易，应仔细核实该地块是否属于须单独核定具体地价（而非套用统一地价表）的情形，因为差额可能相当可观。按年缴纳租金承租土地的企业应重新评估2026–2027年财务计划中的预期租地成本。对于大面积土地用途转换、涉及填海造地或混合用地性质等较为复杂的情形，建议在提交申请前咨询律师，以避免产生意外费用。

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（*）本文仅供参考，不能替代具体法律咨询。

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