14-08-26 MTParners
第281/2026/NĐ-CP号议定修改补充第123/2024/NĐ-CP号议定，大幅扩大土地违法行为的处罚权限，并增加了一系列新的补救措施——正在使用土地的个人和企业应在议定生效前及时进行合规审查。
2026年7月13日，越南政府颁布第281/2026/NĐ-CP号议定，修改补充关于土地领域行政违法处罚的第123/2024/NĐ-CP号议定，自2026年8月31日起正式生效。其中最引人注目的一点是：乡级人民委员会主席的罚款权限从500万越南盾提高至2.5亿越南盾——较原规定增加50倍。此外，议定还新增了补救措施、非法所得抵扣计算方法，并扩大了公安力量的处罚权限。凡是土地使用目的不当、侵占土地或土地手续尚未完善的个人和企业，均需特别关注。
根据第281/2026/NĐ-CP号议定，乡级人民委员会主席有权予以警告、罚款最高2.5亿越南盾、暂停土地咨询服务活动3个月，并适用第123/2024/NĐ-CP号议定第4条第3款规定的补救措施。此前，该职位的罚款权限仅为最高500万越南盾，且只能适用两项有限的补救措施。新议定同时废除了县级人民委员会主席的全部处罚权限，以适应正在推行的地方两级政府组织模式。上述罚款额度适用于个人；对于组织，罚款额度为个人罚款额度的两倍。
议定还对特别行政单位（特区）的处罚标准作出专门规定：若特区被认定为城市类型并履行与坊级地方政权相应的职能任务，则适用坊级罚款标准；其他情形则适用乡级罚款标准。
另一项值得关注的新规定是新增至第123/2024/NĐ-CP号议定的第3a条第2款：夫妻共同拥有土地使用权的，行政违法处罚按对一个个人处罚的方式适用，而非分别对夫妻双方各自处罚，也不按组织的处罚标准适用。该规定避免了同一宗共有土地上的同一违法行为，仅因土地登记在夫妻双方名下而被重复计罚的情况。
第281/2026/NĐ-CP号议定在第123/2024/NĐ-CP号议定的基础上新增4项补救措施，包括：
对于涂改土地证件或使用伪造证件的行为，有权机关除要求重新办理行政手续外，还将撤销已发放的行政手续办理结果，并要求交回违法证件——而不再像此前规定那样仅予以没收。议定还新增了抵扣原则：若违法者已将因违法使用土地所得款项缴入国家预算，则应缴纳的非法所得可扣除已缴纳的金额；若多个组织、个人在同一宗地上共同实施违法行为，则应缴纳的非法所得由各方平均分摊。
根据新规定，人民公安力量相关职务人员被赋予对多种行为的处罚权限，包括：土地使用目的不当、侵占土地、妨碍他人使用土地、使用伪造证件以及违反土地信息提供规定等行为——而不再仅限于此前规定的使用伪造证件行为。同时，土地专业检查团团长及农业与环境厅厅长的罚款权限从5000万越南盾提高至最高4亿越南盾。
议定还对个人有利地规定了过渡条款：对于依据《土地法》第127条通过协议方式接受土地使用权以实施投资项目、而未办理土地变动登记的行为，若在2026年8月31日前已制作违法记录但尚未作出处罚决定的，不再予以处罚；若在2026年1月31日至2026年8月31日期间已作出处罚决定但尚未执行的，无需继续执行。
将最高2.5亿越南盾的罚款权限下放至乡级，有助于更快速、更贴近属地地处理土地违法行为，符合精简两级政府机构的方针。但这同时也给个人、家庭及企业带来较大风险：此前在乡级层面仅被提醒或轻微处罚的违法行为（如土地使用目的不当、变动登记延误、越界侵占等），如今可能在当地即被处以较高额度的罚款，无需再像以前那样上报至县级或省级。涉及土地的投资项目企业，尤其是接受土地转让、租赁土地或变更土地使用目的的项目，需特别注意，因为组织的罚款额度是个人的两倍。
对个人、家庭：应重新审查所使用地块的法律状况，特别是土地使用目的、边界、界标以及变动登记情况；任何形式下均不得涂改土地证件；若正处于旧违法行为处理过程中，应核查是否属于可适用有利过渡条款的情形。
对企业、项目投资者：应在2026年8月31日前开展土地法律尽职调查，特别是依据《土地法》第127条通过协议方式取得土地使用权的项目；应准备齐全变动登记文件，避免因延误而在新的处罚权限下被处罚；应咨询律师以评估风险，并针对遗留违法问题制定及时的应对方案。
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（*）本文仅供参考，不能替代具体的法律咨询意见。
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