2026年越南农业用地转住宅用地：条件、费用及重要新规

22-05-26 MTParners

自2026年1月31日起，第50/2026/NĐ-CP号政府令就转变土地使用目的时土地使用费的计算方式提供了详细指引——机遇重大，但附带严格条件。

数以百万计的家庭拥有夹杂于住宅区中的园地、池塘或农业用地，如今面临难得的历史机遇：第254/2025/QH15号国会决议（自2026年1月1日起生效）和第50/2026/NĐ-CP号政府令（自2026年1月31日起生效）推出政策，允许在将农业用地转为住宅用地时减收高达70%的土地使用费。然而，该优惠政策仅适用一次，且仅针对一块土地。在提交申请前，深入了解法律条件、费用计算方式及法律风险至关重要。

一、农业用地转住宅用地的法律条件

根据2024年《土地法》（第31/2024/QH15号法律）第116条和第121条，家庭和个人申请将农业用地转为住宅用地，须同时满足以下条件：

符合土地使用规划：转变用途须符合主管机关批准的县级土地使用规划。这是不可逾越的前提条件——如果地块不在住宅用地规划范围内，任何情况下均不得转变用途。
稻田和林地的特殊规定：对于水稻种植用地及林地（防护林、特用林、生产林），除符合规划条件外，还须取得省级人民委员会的决议或决定。
须经国家机关批准：土地使用者须向县级人民委员会（或授权机关）提交申请，待主管机关作出批准转变用途的决定后方可实施。未经批准擅自转变用途属违法行为，可被处以行政处罚，情节严重者甚至被收回土地。
道路通达条件（2026年新规）：申请转变用途的地块或地块部分须有道路连通公共道路，或相邻土地所有权人同意提供通行权。

重要提示：批准转变土地使用目的并不意味着立即获得更新后的《土地使用权证书》（俗称”红本”）。在取得批准决定并履行全部财务义务后，土地使用者须另行申请登记变更，将新用途更新至证书上。

二、费用：最高减收70%，但须满足条件

这是第254/2025/QH15号决议和第50/2026/NĐ-CP号政府令最重要的新变化。此前，家庭和个人须按土地价格表缴纳住宅用地价格与农业用地价格之间差额的100%。自2026年起，应缴金额按各地住宅用地分配限额分档计算：

限额内部分：仅需缴纳价差的30%（相当于减收70%）。
超出限额但不超过限额一倍的部分：缴纳价差的50%。
超出限额一倍以上的部分：缴纳价差的100%，不享受减收优惠。

举例说明：甲先生在河内拥有一块300平方米的地块（含住宅用地和园地）。当地住宅用地分配限额为120平方米。该位置住宅用地价格（按2026年价格表）为每平方米3000万越南盾，农业用地价格为每平方米200万越南盾，价差为每平方米2800万越南盾：

前120平方米（限额内）：120 × 2800万 × 30% = 10.08亿越南盾。
次120平方米（超出限额但不超过一倍）：120 × 2800万 × 50% = 16.8亿越南盾。
剩余60平方米（超出限额一倍以上）：60 × 2800万 × 100% = 16.8亿越南盾。
合计应缴土地使用费：约43.68亿越南盾（而按此前100%标准应缴84亿越南盾）。

计算所用地价为主管机关作出转变用途决定时当地土地价格表中的价格——而非市场价格或协商价格。自2026年1月1日起，各省市土地价格表已大幅上调，土地使用者在估算费用时应予以充分考虑。

三、享受优惠的条件及需规避的法律风险

减收土地使用费政策并非适用于所有转变用途的情形。根据第254/2025/QH15号决议第10条第2款及第50/2026/NĐ-CP号政府令第6条，该优惠仅适用于以下情形：

已被认定为住宅用地权利的地块中夹杂有园地、池塘或农业用地（尚未分割）。
附属于住宅的园地或池塘在2014年7月1日（2013年《土地法》生效之日）前已被分割为独立地块。

需注意的主要法律风险：

仅限享受一次：每个家庭或个人只能就其选择的一块地块享受一次优惠。若在不同省份拥有多块土地，只能选择其中一块。此承诺须在转变用途申请书中明确声明。
违规后果：若主管机关发现家庭已享受过一次优惠，但又就另一块土地申请优惠，全部材料将被移送税务机关按差额的100%重新核算土地使用费，并从转变用途决定之日起至发现之日止加收滞纳金。
计算起点为2024年8月1日：历次转变用途次数的认定以2024年8月1日（2024年《土地法》生效之日）为起点。自该日期起的所有转变用途情形均被记入政策享受记录。
企业特别注意事项：曾在获得土地拨付时享受土地使用费减免的企业，若此后转让或以土地使用权出资，须全额偿还已减免金额，并按享受优惠期间加收补充费用（第50/2026/NĐ-CP号政府令第7条）。

四、申请材料及办理程序

申请材料提交至县级人民委员会（或地方授权的土地登记办公室），基本材料包括：

转变土地使用目的申请书（按规定格式填写），含关于优惠享受次数的承诺声明。
《土地使用权证书》（红本）原件。
地籍图摘录或地块现状图。
申请人身份证件：居民身份证/公民身份证/护照。
亲属关系证明材料（如申请人非证书登记的土地使用权人）。
关于未曾享受转变用途优惠的申报承诺书（依据第50/2026/NĐ-CP号政府令第6条的要求）。

办理时限：根据一般法定规定，自收到完整有效申请材料之日起不超过15个工作日。由于新政策实施后申请材料大幅增加，许多地方的实际办理时间可能更长。建议土地使用者尽早提交申请，以便按批准决定作出时的土地价格表计算费用。

实际影响

减收土地使用费政策是一项重要的疏解措施，尤其对城市近郊家庭而言意义重大——2026年价格表较此前大幅上调，导致许多家庭此前难以承受转变用途的费用。

然而，需关注双重效应：2026年土地价格表已更接近市场价值，许多地区较旧价格表上涨3至5倍。这意味着在某些地方，按新价格表计算差额的30%仍可能高于按旧价格表计算差额的100%。因此，提交申请前须认真核算费用。

对于房地产开发企业而言，关于转让或以土地使用权出资须偿还减免金额的规定，将直接影响并购交易成本和项目资本结构，要求在每笔交易中进行更为严格的法律尽职调查。

建议

对家庭和个人：

在制定转变用途计划前，务必核查县级土地使用规划——这是任何情况下都无法绕过的条件。
依据当地2026年土地价格表计算总费用，不要仅凭”减收70%”的数字做判断——价格表中的地价已大幅上涨。
若持有多块土地，应选择限额内面积最大的地块享受优惠，以最大化政策收益。
不要将全部事项委托给来路不明的中介或服务机构——就”未曾享受优惠”所作的虚假申报，其法律责任由申请人个人承担。

对企业：

在实施任何转让或出资交易前，全面梳理享受土地使用费减免的土地储备，以预判依据第50/2026/NĐ-CP号政府令产生的偿还义务。
在并购合同和出资协议中纳入处理土地财务义务的条款，以避免交割完成后产生争议。

MT与合伙人律师事务所拥有一支在土地法、房地产及民事领域经验丰富的律师团队，可为客户提供土地法律尽职调查、材料准备及全程跟进转变土地使用目的流程等服务。如需免费咨询，请致电热线 0987140772 或发送邮件至 info@mtpartners.vn。

（*）本文仅供参考，不构成具体法律意见。任何涉及土地使用权的决策，均须在具有经验的律师或法律专家的指导下作出。

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